Je nehnuteľnosť na prenájom dobrá investícia?

Možno Ti už napadlo, že jednou z možností investovania je investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom. Určite to napadá mnohým našim členom, pretože otázku v podobnom duchu dostávam pravidelne. Logika je približne nasledovná: „Kúpim byt v [doplň lokalitu] na hypotéku. Byt prenajmem a z prenájmu budem hypotéku splácať. Takto mi nehnuteľnosť v podstate zaplatia nájomníci a po splatení hypotéky budem mať byt, ktorý vynáša pravidelný mesačný cashflow a nemusel som doň vraziť skoro nič.“

V tomto článku chcem upozorniť na niekoľko skutočností, ktoré v podobných úvahách zväčša chýbajú a pozrieť sa na konkrétny, aj keď hypotetický, príklad takejto investície. Takže:

Úroková sadzba hypotéky nie je nemenná. Splátky hypotéky, ktoré sme si zahrnuli do výpočtu cashflow sme vypočítali na základe aktuálnej hypotekárnej úrokovej sadzby. Tá je však v súčasnosti na historických minimách. Úrok okolo 1,4% pravdepodobne dlho do budúcnosti nevydrží. Americká centrálna banka už úrokové sadzby zvyšuje a je pravdepodobné, že podobný trend v dohľadnej dobe nastúpi aj Európska centrálna banka.  Nie je to tak dávno, čo boli úroky cez 3% považované za dobré. Preto do budúcnosti je potrebné počítať s tým, že úrok narastie. Aj trojnásobne. Obzvlášť, ak máš hypotéku na 30 rokov.

Celkové náklady. Úroky a splátky istiny sú iba jednou z výdavkových položiek. Ako som už spomínal, táto položka bude do budúcnosti skôr rásť. Okrem toho však byt treba prevádzkovať a udržiavať. Okrem pravidelných mesačných nákladov na energie a služby je byt potrebné pravidelne premaľovať a, ak je prenajímaný ako zariadený, aj obnoviť/vymeniť nábytok a zariadenie. Obzvlášť ak sa byt prenajíma na krátke obdobia, má zariadenie tendenciu „nevydržať“. Samozrejme, je možné dohodnúť v zmluve, že všetky opravy vykonáva nájomník a byt prenajať nezariadený. To sa ale bavíme o niečo nižšom nájomnom, ako za zariadený byt s full-servisom.

Vyťaženosť nehnuteľnosti. Je príjemné veriť, že v kúpenej nehnuteľnosti budeme mať nájomníkov počas celých 30 rokov splácania hypotéky. Oveľa realistickejšie však je očakávať, že počas tohto obdobia bude budú periódy, kedy bude nehnuteľnosť neobsadená. Buď z dôvodu rekonštrukcie alebo z dôvodu, že proste nebudeme vedieť nájsť nájomníka. A možno ho nájdeme len za cenu zníženia nájomného. Čo to spraví s celkovým cashflow z investície?

Daňová povinnosť. Nezanedbateľná je ešte jedna skutočnosť. Započítať aj ostatné, nielen priame náklady spojené s prenájmom (t.j. úrok z hypotéky, náklady na obnovu a údržbu), je možné len v prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do svojho „obchodného majetku“ a vediete o ňom evidenciu (viac info tu a tu). Ak to neurobíte, platíte daň z príjmu z celej výšky prijatého prenájmu mínus energie a služby (výťah, odvoz smetí, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, ...). Ak však nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku a budete ju odpisovať, znížite si základ dane o každoročný odpis. Doba odpisovania je aktuálne 40 rokov. Lenže potom bude zostatková účtovná hodnota nehnuteľnosti výrazne nižšia ako pri kúpe a pri predaji budete musieť zaplatiť daň z príjmu z celého rozdielu medzi predajnou a účtovnou hodnotou (ibaže by ste ho po vyradení z obchodného majetku mali vo vlastníctve ešte najmenej 5 rokov – viac info tu).

Môže sa to zdať komplikované, preto skúsim dať príklad:

Jano kúpil 2 izbový byt v Bratislave v novostavbe s rozlohou 55 m2 za cenu 120 tis. Eur. Zobral hypotéku na 90% ceny nehnuteľnosti (t.j. 108 tis. Eur) s úrokom 1,5%. Vlastná investícia do bytu bola 12 tis. Eur. Rozhodol sa ho zariadiť a prenajímať. Kompletné zariadenie (kuchyňa, obývačka, spálňa) ho stálo 10 tis. Eur. Dokáže ho prenajať za 600 Eur / mesiac vrátane energií, pričom energie predstavujú 130 Eur mesačne.  Počas 30 rokov investoval 5 tis. Eur do opravy a údržby. Úrok na hypotéke ostal počas 30 rokov nezmenený, rovnako ako cena energií (nereálne, ale ľahšie sa bude počítať). Rovnako mal byt počas celého obdobia na 100% obsadený nájomníkmi a nájom bol tiež stále rovnaký – 600 Eur/mesiac.  Jano byt zaradil do obchodného majetku (len zamyslenie na okraj - ak sa rozhodneš pre investovanie do bytu na prenájom, je asi lepšie ho zaradiť do obchodného majetku a 5 rokov pred plánovaným predajom ho z neho vyňať, kvôli oslobodeniu od dane):

Za predpokladov uvedených v našom príklade (myslím že sú celkom benevolentné) Jano za svoju investíciu 12+10 = 22 tisíc Eur po 30 rokoch získa sumu 23,774 Eur, ktoré počas 30 rokov pravidelne odkladal, a byt v aktuálnej trhovej hodnote, ktorý môže ďalej prenajímať za čistý mesačný cashflow (teraz už bez splátky úveru) 470 Eur. Po odčítaní 500 Eur ročne na daňovníka a zdanení je to 347 Eur. A ak by pozitívny cashflow investoval (t.j. cca 791 Eur ročne) potom by jeho výnos z odložených peňazí bol za 30 rokov 98 253 Eur. Toto by pri dividende 3% a dani z dividend 7% predstavovalo doplnkový mesačný príjem na úrovni 228 Eur. Celkovo teda nominálny čistý mesačný cashflow na úrovni 575 Eur. Ak by sa však byt rozhodol predať a byt by nebol viac ako 5 rokov vyňatý z obchodného majetku, musel by zaplatiť daň z rozdielu medzi predajnou cenou a zostatkovou hodnotou bytu.

Existuje však aj druhá strana mince. Čo keby Jano svojich úvodných 22 tis. Eur nepoužil na byt, ale investoval ich do akciového indexového ETF. Použijúc dlhodobú mieru výnosu akcií na úrovni 8,5% by za 30 rokov investovaním vybudoval portfólio cca na úrovni 22 000 x 1,085^30 = 254 281 Eur. Z tohto by pri 3% sadzbe dividendy a 7% dani z dividend mal čistý pasívny príjem 590 Eur mesačne.

Aký je z toho záver?

Keď porovnáme investovanie do bytu a investovanie do akcií, potom pri počiatočnej rovnakej investícii 22 tis. Eur a predpokladoch uvedených v našom príklade budú obidva spôsoby rovnako výnosné, ak sa Janovi podarí po 30 rokoch prenajať byt za čistý mesačný príjem po zdanení v hodnote 362 Eur a trhová hodnota bytu bude na úrovni 156 tis. Eur (čo predstavuje nominálny nárast ceny o 30% za 30 rokov, čiže len niečo okolo 0,9% ročne, čo je menej ako miera inflácie. To vyzerá celkom realisticky, či nie?

Samozrejme, v našom príklade som použil predpoklady, ktoré boli dosť benevolentné. Výpočet treba upraviť o reálne pohyby a pravdepodobné zvýšenie úrokových sadzieb, reálnu mieru vyťaženosti, trhovú sadbu nájomného a energií, a tiež o reálne výdavky na opravy a údržbu. Taktiež prenájom nehnuteľnosti si vyžaduje viac energie a úsilia ako investovanie do akcií. Príklad však ukazuje, že investovanie do nehnuteľností za účelom ich prenájmu je platnou investičnou alternatívou.

Nechám každého, nech si spraví vlastný úsudok. Nie je mojím cieľom presviedčať o výhodnosti alebo nevýhodnosti kúpy bytu na prenájom. Chcel som iba poskytnúť trošku širší pohľad na súvislosti, ktoré pri našom investičnom uvažovaní často chýbajú. Aby sme vedeli spraviť lepšiu investičnú analýzu. Konečné rozhodnutie je však na každom z nás.

Ak máš iný názor, poďme diskutovať napr. v našej Papučovej investičnej skupine na Facebooku. Je nás už viac ako 8000 investorov.